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Arrendamientos de Vivienda de Temporada

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Los contratos de arrendamiento de vivienda de temporada quedan fuera de la regulación legal de la LAU, sin embargo, es habitual la redacción de dichos contratos con la intención de eludir contratos que en realidad encubren contratos de vivienda habitual.

 

Conforme la LAU, bajo el Título I "Ámbito de la Ley"

"Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos"

Artículo 1. Ámbito de aplicación

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Artículo 4. Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a los dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

Conforme a la redacción e interpretación de la LAU, nos encontramos con la posibilidad de realizar contratos fuera de la norma de carácter imperativo que marca la norma con respecto a los contratos celebrados por temporada de viviendas, así a modo de ejemplo la obligación de prorrogar obligatoriamente el contrato de vivienda habitual hasta cinco años desaparecería para dichos contratos de temporada. Todo ello parece ser fácil de entender y aplicar en un contrato de vivienda que celebremos, sin embargo podemos caer en un grave error, pues la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha delimitado muy claramente en qué supuestos cabe la validez de dichos contratos evitando así extender la no sujeción a la norma legal de dichos contratos en casos que lo que pretenden claramente es evitar la afectación del contrato a la aplicación de la LAU.-

Podemos señalar que conforme a nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre, los contratos que tengan como objeto el arrendamiento de vivienda de “temporada” quedarán fuera de la regulación de la presente norma. No obstante, los contratos de Temporada han de ser tratados a la hora de su redacción con mucha cautela ya que al respecto y en cuanto a la interpretación del carácter de temporalidad que se da a la vivienda ha sido muy definido y precisado oportunamente por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo.-


De tal forma, y a modo resumido podemos decir que los contratos serán de temporada y regirán fuera de lo establecido en la LAU para los contratos de vivienda haitual cuando reuna el caracter de temporalidad en el arrendatario (inquilino). El hecho de temporalidad en el arrendador no hará que el contrato quede fuera del contrato de vivienda habitual y por tanto fuera de la regulación de la LAU para dichos contratos. Ademas se hace necesario en muchas ocasiones la necesidad de que dicha temporalidad quede reflejada en el mismo contrato motivandose en este los motivos por los que el inquilino realiza el contrato de temporada y no de vivienda habitual.

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